Ratgeber

Immobilien ohne Makler verkaufen oder vermieten – so geht's 2026

Wer seine Wohnung von privat inseriert, spart mehrere tausend Euro Maklerprovision – muss aber Foto, Text und Portal-Auftritt selbst stemmen. Diese Anleitung zeigt Schritt für Schritt, wie du 2026 mit KI-Werkzeugen in wenigen Minuten auf Augenhöhe mit professionellen Agentur-Inseraten bist.

Warum immer mehr Eigentümer ohne Makler inserieren

Seit dem Bestellerprinzip trägt bei Vermietung ohnehin der Vermieter die Maklerkosten – beim Verkauf teilt sich die Provision je nach Bundesland. Wer selbst inseriert, behält 3–7 % Verkaufspreis oder 2–3 Kaltmieten zusätzlich im Portemonnaie. Die Suche nach „Wohnung von privat vermieten" oder „Immobilien ohne Makler" erzeugt in Deutschland zusammen mehr als 60.000 Suchanfragen pro Monat – das Käufer- und Mieter-Interesse an privaten Inseraten ist massiv.

Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen

Grundriss (Skizze reicht – wird von der KI ausgelesen)
Energieausweis (Pflicht seit GEG 2020)
Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Heizungsart
Preisvorstellung: Kaltmiete + Nebenkosten oder Verkaufspreis

Schritt 2: Professionelle Fotos – ohne Fotograf

Fotos entscheiden über 80 % der Klicks. Ein Fotograf kostet 250–500 €. Mit Archify lädst du deine Handy-Fotos hoch und die KI veredelt Belichtung, Perspektive und Weißabgleich – ohne Räume zu erfinden. Das ist entscheidend, weil Käufer und Behörden bei manipulierten Aufnahmen (fake Möbel, weggeretuschierte Bauschäden) rechtlich gegen dich vorgehen können.

Ehrliche KI-Veredelung – gleiches Motiv, nur besser belichtet und gerade gerückt.

Schritt 3: Cineastisches Video statt Grundriss-Slideshow

Portale wie ImmoScout24, Airbnb und Booking.com bevorzugen Inserate mit Video – teils in der Sortierung. Aus deinen Fotos generiert Archify einen 8-Sekunden-Rundgang mit Kamerafahrt. Kein Equipment, keine Drohne, keine Software.

Aus 6 Fotos wird ein Video, das aussieht wie von einer Agentur.

Schritt 4: Titel und Beschreibung, die konvertieren

Aus deinen Fakten (m², Zimmer, Preis, Lage) und deinem hochgeladenen Grundriss erstellt Archify Titel und Beschreibung in der gewünschten Tonalität – „Premium", „Familie", „Kapitalanleger". Für jedes Portal wird der Text automatisch auf die jeweiligen Vorgaben zugeschnitten (Zeichenlimits, Pflichtblöcke, Ausstattungs-Haken).

Ein Klick = fünf plattform-optimierte Versionen deines Textes.

Schritt 5: Auf allen Portalen gleichzeitig inserieren

ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, Airbnb, Booking.com, Fewo-direkt: jedes Portal verlangt leicht andere Felder. Archify liefert für jedes Portal eine Karte mit Text, Attributen und Medien – bereit zum Kopieren und Einfügen in den jeweiligen Editor.

Rechtliche Pflichten für private Inserate

Energieausweis oder Kennwert im Inserat angeben (§ 87 GEG) – Bußgeld sonst bis 10.000 €.
Baujahr und Heizungsart müssen genannt werden.
Bei Verkauf: keine „Provisionsfrei"-Angabe wenn Käufer Provision zahlt.
DSGVO: Adresse nicht öffentlich, sondern nur an ernsthafte Interessenten.

Alle Archify-Daten liegen auf EU-Servern – DSGVO-konform, kein Datenexport in die USA.

In 6 Minuten von Handy-Foto zum fertigen Inserat

Kostenlos starten – das erste Inserat ist gratis.